Fisco OggiAgevolazioni ok per conferire aree
destinate a opere di urbanizzazione
Con la risoluzione n. 1/E dell11 gennaio 2019, lAgenzia delle
entrate fornisce chiarimenti in ordine al trattamento fiscale
applicabile agli atti di conferimento delle aree dai soggetti
consorziati a un consorzio di urbanizzazione e agli atti di
redistribuzione delle aree dal consorzio di urbanizzazione ai
singoli consorziati. In particolare, è in discussione
lapplicazione del regime fiscale di favore di cui allarticolo 32,
Dpr 601/1973 (imposta di registro in misura fissa ed esenzione
dalle imposte ipocatastali), richiamato dallarticolo 20, legge
10/1977(come modificato dallarticolo 1, comma 88, della legge
205/2017). Tale ultima norma stabilisce che il regime fiscale di
favore si applica anche a tutti gli atti preordinati alla
trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o
convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli
atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi. Gli atti
aventi a oggetto la redistribuzione di aree tra colottizzanti, in
linea con i chiarimenti già forniti con le risoluzioni nn.
1/2012 e 56/2015, godono dei benefici fiscali previsti dallarticolo
32, Dpr 601/1973. Tali trasferimenti, infatti, sono effettuati per
riequilibrare la capacità edificatoria dei singoli
lottizzanti. Pertanto, latto di ricomposizione è finalizzato
a eliminare gli effetti distorsivi derivanti dalla convenzione.
Infatti, in attuazione della convenzione, le parti si obbligheranno
a effettuare delle cessioni a titolo gratuito in favore del comune
di aree da destinare alla realizzazione di opere di urbanizzazione
primaria e secondaria. Si configura un atto redistributivo laddove
i lottizzanti, sminuiti della cessione gratuita in favore del
comune, risultino assegnatari di porzioni aggiuntive di aree da
parte di altri assegnatari, in modo da potere reintegrare il
rapporto di proporzionalità tra le stesse. Tali
trasferimenti, effettuati senza intenti speculativi, svolgono una
funzione ripartitoria-distributiva e non una tipica funzione di
scambio negoziale. Con riferimento allipotesi in cui il
colottizzante sia una persona giuridica che opera nellesercizio
dellattività dimpresa, data la predetta funzione
ripartitoria-distributiva, il negozio redistributivo non rientra
nel campo di applicazione dellIva. Lesclusione non opera tuttavia
nellipotesi in cui sia previsto lobbligo di versamento di conguagli
in denaro e uno dei lottizzanti, in danno dei quali si attua la
redistribuzione, sia un soggetto passivo dimposta che pone in
essere la cessione nellesercizio di una attività dimpresa.
In tale ipotesi, loperazione sarà soggetta a Iva con
applicazione dellaliquota ordinaria. Ciò premesso, in ordine
alla spettanza degli invocati benefici fiscali previsti
dallarticolo 32, Dpr 601/1973, per gli atti di conferimento che
riguardano le aree interessate dallintervento edificatorio, che
ricomprende anche la parte di esse che sarà destinata alla
realizzazione delle opere di urbanizzazione, sono forniti i
seguenti chiarimenti. Il regime di favore troverà
applicazione solo per la parte delle aree conferite destinata alla
realizzazione delle opere di urbanizzazione. I benefici fiscali
spettano tuttavia a condizione che i conferenti, nei relativi atti
di conferimento, siano in grado di individuare la superficie delle
aree destinate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e
indichino distintamente nei medesimi atti il valore venale da
attribuire a tali aree, in attuazione della disciplina prevista per
la determinazione della base imponibile ai fini dellimposta di
registro (combinato disposto di cui agli articoli 43 e 51, Tur).
Per effetto di tali atti di conferimento, il consorzio sarà
legittimato a stipulare con il comune la convenzione per
lattuazione del piano particolareggiato, nella quale viene definito
lobbligo di cedere al comune le aree per la realizzazione delle
opere di urbanizzazione, che a sua volta costituisce il presupposto
logico e giuridico dei successivi atti di redistribuzione delle
aree. Invece, le parti di aree conferite e non interessate dalla
realizzazione delle opere di urbanizzazione non potranno
beneficiare del trattamento di favore e i relativi atti saranno
soggetti al trattamento ordinario applicabile agli atti traslativi
di diritti reali immobiliari. Pertanto, i trasferimenti delle
restanti porzioni di aree saranno soggetti a imposta proporzionale
di registro, da calcolare sulla base imponibile determinata ai
sensi dei richiamati articoli 43 e 51, Tur, nella misura
proporzionale del 9%, come previsto dallarticolo 1 della tariffa,
parte prima, allegata al Tur e, ai sensi del comma 3, dellarticolo
10, Dlgs 23/2011, alle imposte ipotecaria e catastale ciascuna
nella misura fissa di 50 euro. Se invece il conferente è una
persona giuridica che opera nellesercizio di unattività di
impresa, sono integrati i presupposti soggettivo e oggettivo che
fanno rientrare loperazione nel campo di applicazione dellIva. Di
conseguenza, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e
catastale, gli atti di conferimento sconteranno limposta in misura
fissa, pari a 200 euro per ognuna di tali imposte, in applicazione
del principio di alternatività Iva-registro previsto
dallarticolo 40, Tur.